次贷危机的原因
本报记者：股票配资jinli6
次贷危机的产生原理是什么？次贷危机爆发的本质是什么？
次贷危机又称次级房贷危机(subprime lending crisis)，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。
次贷危机的产生
产生原理
引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。
利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。
美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。
在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。
随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。
通俗解答
在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。
大约从10年前开始，那个时候贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：
“你想过中产阶级的生活吗？买房吧！”
“积蓄不够吗？贷款吧！”
“没有收入吗？找阿牛贷款公司吧！”
“首付也付不起？我们提供零首付！”
“担心利息太高？头两年我们提供3%的优惠利率！”
“每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！”
“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？”
在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房。(你替他们担心两年后的债务？一向来自我感觉良好的美国市民会告诉你，演电影的都能当上州长，两年后说不定我还能竞选总统呢。)
阿牛贷款公司短短几个月就取得了惊人的业绩，可是钱都贷出去了，能不能收回来呢？公司的董事长——阿牛先生，那也是熟读美国经济史的人物，不可能不知道房地产市场也是有风险的，所以这笔收益看来不能独吞，要找个合伙人分担风险才行。于是阿牛找到美国经济界的带头大哥——投行。这些家伙可都是名字响当当的主儿(美林、高盛、摩根)，他们每天做什么呢？就是吃饱了闲着也是闲着，于是找来诺贝尔经济学家，找来哈佛教授，用上最新的经济数据模型，一番鼓捣之后，弄出几份分析报告，从而评价一下某某股票是否值得买进，某某国家的股市已经有泡沫了，一群在风险评估市场里面骗吃骗喝的主儿，你说他们看到这里面有风险没？用脚都看得到！可是有利润啊，那还犹豫什么，接手搞吧！于是经济学家、大学教授以数据模型、老三样评估之后，重新包装一下，就弄出了新产品——CDO(注：Collateralized Debt Obligation，债务抵押债券)，说穿了就是债券，通过发行和销售这个CDO债券，让债券的持有人来分担房屋贷款的风险。
光这样卖，风险太高还是没人买啊，假设原来的债券风险等级是6，属于中等偏高。于是投行把它分成高级和普通CDO两个部分，发生债务危机时，高级CDO享有优先赔付的权利。这样两部分的风险等级分别变成了4和8，总风险不变，但是前者就属于中低风险债券了，凭投行三寸不烂“金”舌，当然卖了个满堂彩！可是剩下的风险等级8的高风险债券怎么办呢？
于是投行找到了对冲基金，对冲基金又是什么人，那可是在全世界金融界买空卖多、呼风唤雨的角色，过的就是刀口舔血的日子，这点风险小意思！于是凭借着老关系，在世界范围内找利率最低的银行借来钱，然后大举买入这部分普通CDO债券，2006年以前，日本央行贷款利率仅为1.5%；普通CDO利率可能达到12%，所以光靠利息差对冲基金就赚得盆满钵满了。
这样一来，奇妙的事情发生了，2001年末，美国的房地产一路飙升，短短几年就翻了一倍多，这样一来就如同阿牛贷款公司开头的广告一样，根本不会出现还不起房款的事情，就算没钱还，把房子一卖还可以赚一笔钱。结果是从贷款买房的人，到阿牛贷款公司，到各大投行，到各个银行，到对冲基金人人都赚钱，但是投行却不太高兴了！当初是觉得普通CDO风险太高，才扔给对冲基金的，没想到这帮家伙比自己赚的还多，净值一个劲地涨，早知道自己留着玩了，于是投行也开始买入对冲基金，打算分一杯羹了。这就好像“老黑”家里有馊了的饭菜，正巧看见隔壁邻居那只讨厌的小花狗，本来打算毒它一把，没想到小花狗吃了不但没事，反而还越长越壮了，“老黑”这下可蒙了，难道馊了的饭菜营养更好，于是自己也开始吃了！
这下又把对冲基金乐坏了，他们是什么人，手里有1块钱，就能想办法借10块钱来玩的土匪啊，现在拿着抢手的CDO还能老实？于是他们又把手里的CDO债券抵押给银行，换得10倍的贷款，然后继续追着投行买普通CDO。嘿，当初可是签了协议，这些CDO都归我们的！！！投行心里那个不爽啊，除了继续闷声买对冲基金之外，他们又想出了一个新产品，就叫CDS(注：Credit Default Swap，信用违约交换)好了，华尔街就是这些天才产品的温床：不是都觉得原来的CDO风险高吗，那我投保好了，每年从CDO里面拿出一部分钱作为保金，白送给保险公司，但是将来出了风险，大家一起承担。
保险公司想，不错啊，眼下CDO这么赚钱，1分钱都不用出就分利润，这不是每年白送钱给我们吗？干了！
对冲基金想，不错啊，已经赚了几年了，以后风险越来越大，光是分一部分利润出去，就有保险公司承担一半风险，干了！
于是再次皆大欢喜，CDS也卖火了！但是事情到这里还没有结束：因为“聪明”的华尔街人又想出了基于CDS的创新产品！我们假设CDS已经为我们带来了50亿元的收益，现在我新发行一个“三毛”基金，这个基金是专门投资买入CDS的，显然这个建立在之前一系列产品之上的基金的风险是很高的，但是我把之前已经赚的50亿元投入作为保证金，如果这个基金发生亏损，那么先用这50亿元垫付，只有这50亿元亏完了，你投资的本金才会开始亏损，而在这之前你是可以提前赎回的，首发规模500亿元。天哪，还有比这个还爽的基金吗？1元面值买入的基金，亏到0.90元都不会亏自己的钱，赚了却每分钱都是自己的！评级机构看到这个天才设想，简直是毫不犹豫：给予AAA评级！
结果这个“三毛”可卖疯了，各种养老基金、教育基金、理财产品，甚至其他国家的银行也纷纷买入。虽然首发规模是原定的500亿元，可是后续发行了多少亿，简直已经无法估算了，但是保证金50亿元却没有变。如果现有规模5000亿元，那保证金就只能保证在基金净值不低于0.99元时，你不会亏钱了。
当时间走到了2006年年底，风光了整整5年的美国房地产终于从顶峰重重摔了下来，这条食物链也终于开始断裂。因为房价下跌，优惠贷款利率的时限到了之后，先是普通民众无法偿还贷款，然后阿牛贷款公司倒闭，对冲基金大幅亏损，继而连累保险公司和贷款的银行，花旗、摩根相继发布巨额亏损报告，同时投资对冲基金的各大投行也纷纷亏损，然后股市大跌，民众普遍亏钱，无法偿还房贷的民众继续增多……最终，美国次贷危机爆发。
2007年2月，美国次级抵押贷款危机就已经初露端倪，而且愈演愈烈，从2007年一直蔓延到了2008年，上演了全球金融市场近几年最大的一次“蝴蝶效应”。今年1月22日，美联储大幅降息，再次提醒全球经济――次贷危机尚未离去！2月14日，欧洲银行巨头瑞银集团发布财报，受巨额次贷投资损失影响，2007年集团净亏损43.8亿瑞士法郎，为十年来首次出现年度净亏损。
对华尔街而言，这绝对是一个祸不单行的多事之冬。其实何止是华尔街，在欧洲、日本、我国香港，乃至内地的资本市场，同样能够明显地感觉到次贷危机所带来的影响。这一场全球性的金融危机，在导致全球资本市场出现剧烈动荡的同时，也引发了人们对世界经济增长放缓的担忧。国内外的专家学者纷纷对次贷危机及其带来的影响进行分析研究，让人们对这个危机有了更深刻的了解。
次贷危机的产生原理是什么？次贷危机爆发的本质是什么？
这是一场信用危机
交通银行首席经济学家连平表示，次贷危机首先是一场信用危机，其直接的结果是金融市场信贷创造能力的削弱，还导致西方发达国家内部金融体系的信心受到重创，融资环境进一步恶化，金融市场有陷入流动性枯竭的苗头，这将严重限制这些金融机构的未来发展能力。
受次贷危机影响，截至2008年1月中旬，过去12个月，花旗集团市值缩水高达52%，而美国摩根大通银行的市值则缩水了14%，汇丰控股在香港的股价相比去年最高时也已经下降超过20%。
有统计称，美国的次贷危机造成全球金融机构损失超过1000亿美元，这个数额相对于美国庞大的经济实体来说并不算多，但从2008年1月21日开始，美股重挫，欧洲股市狂泻，亚洲股市崩塌，全球股市竟然脆弱到如此不堪一击，人们讶异不已。
对此，香港金融管理局局长任志刚认为，近期美国的住房市场进一步恶化，住屋问题的影响蔓延至广泛经济领域的机会似乎愈来愈大。面对住房市场持续调整、信贷进一步收紧、能源涨价及金融市场持续波动，外界愈来愈关注美国经济是否会陷入甚至已经处于衰退局面。美国经济数据疲弱及信贷危机持续，加上央行的言论突显出增长放缓的风险，令投资者怀疑早前有关新兴国家与工业国金融市场发展分道扬镳的说法是否恰当，并增加美国经济衰退可能拖累全球经济的恐惧，使市场再度笼罩着逃避风险的情绪、信贷溢价上升及全球股市出现抛售潮。
最先认为美国经济可能因次贷危机陷入衰退的前美联储主席格林斯潘说：“对于美国经济，我的看法是美国经济衰退、经济萧条的可能性是50%，不过目前还没有很过硬的数据可以证明经济恶化。第一季度的GDP增长似乎是‘零’。但一般来说，经济萧条应该体现在更广泛的范围，目前还无法看到这一点。不过美国经济似乎处于一种停滞的状态，它必须保持增长，才能保持活力，如果没有活力，就会带来各种各样的问题。”
次贷危机对我国经济影响有限
美国次贷危机的蝴蝶效应愈发显现，中国难以独善其身。全球股市面临股灾，中国股市也报以暴跌。虽然《财富》中国总编辑钮文新表示，中国股市的基本面没有改变，暴跌不改长期向好趋势，但仍改变不了次贷危机对我国所带来的影响。
那么，美国经济的波动究竟对我国经济产生怎样的影响呢？
浙江大学公共管理学院教授侯若石认为，总体上看，受美国次贷危机影响,世界经济增长速度今年可能适当放缓。由于中国经济增长强劲，因此对中国经济影响不大。从出口商品上分析，虽然有次贷危机拖累了需求，但对美国人的日常消费影响有限，中国商品以日用消费品为主，又以物美价廉取胜，所以中国制造商品仍会受到美国市场青睐。正如2000年美国经济衰退时，不仅没有影响中国商品出口，反而价廉物美的商品大受欢迎，中国对美出口有增无减。
中国证监会主席尚福林指出，从目前看，由于我国金融系统在次贷领域介入有限，资本项目尚未完全开放，美国次贷危机对我国金融市场短期影响有限；但从长期看，随着次贷危机的蔓延，可能会降低外汇需求，对我国出口企业产生影响，从而对相关行业上市公司产生冲击，间接影响我国资本市场稳定。此外，国际资本市场的波动，对新兴市场的冲击可能进一步加大，进而可能对我国资本市场带来一些负面的影响。
著名经济学家樊纲在2008年光大证券投资策略报告会上指出，美国次贷危机所引起的经济衰退还远远没有看到尽头，但美国和其他西方大国央行的救市措施会有效地制止经济的进一步下滑。他指出：“美国经济的调整对中国宏观经济的影响是有限的。”目前最可能引发的结果是：外贸顺差增幅降低，但绝对规模还将很大；对外汇储备增加的贡献将减少，而资本项下的外资流入可能增加。这些都将促使我国采取紧缩的货币政策。
而社科院金融所所长李扬则认为，美国次贷危机给中国带来的影响，心理层面因素居多。一般来讲，凡是涉及到交易，无论是简单的衍生品还是复杂的衍生品都会受到影响。但根据目前中国改革开放程度及国内各金融机构持有的外汇头寸来说，影响应该是局限在比较小的范围内。他介绍，债券产品分为“持有到期”和“可出售”两种。在债券产品市场价格时时波动的情况下，“持有到期”类债券，只要机构没有破产，本息是不会受到影响的。而“可出售”类债券，按照公允价值计值，本息的损益会根据市场价格随时变动。现在国内金融机构持有前者的比重很大，这不会有实质损失。另外，国内机构也不存在资金紧张问题，将手上的“可出售”类转换为“持有到期”类也可以大规模降低损失。
次级债危机未对中国造成重大冲击，有经济学家认为这是资本项管制又一次救了中国，但北京大学经济学院教授施建淮不同意这种看法。他认为，中国今天的情况和十年前那场震惊东南亚的金融风暴已经有很大的不同。一方面，我国的对外经济规模已经变得非常大，马上要成为世界第二大出口国了，国际资本可以通过经常账户的自由兑换流入流出；另一方面，中国金融业也对外开放了，WTO五年过渡期结束，大量的外资银行、保险公司和证券公司在国内开展业务会伴随着大量的资金流动，再加上巨大规模的外商直接投资也可以成为热钱流动的渠道，资本流动已经很难靠行政手段来管制。
施建淮指出，这次次贷危机没有对中国造成冲击的原因，一是国内金融机构涉足美国次级债不深，只有几家银行买了，而买的规模又很有限。二是中国经济基本面良好。经济快速增长，企业利润增加，上市公司的素质包括它的盈利能力都在加强，出口强健。虽然贸易顺差过大不好，但是出口强健的话，大家对我们的国际偿债能力就有信心，所以流入到中国股市和房地产的QFII包括很多热钱都看好中国资本市场，没有受美国次级债危机的影响而流出中国市场。
次贷危机亦良机
虽然短期内次贷危机对我国影响有限，但那依然是一个危机，前景扑朔迷离，不知何时会突然爆发，因此，善于发现良机并加以利用，化危机为我国的经济发展契机，才是上策。
国家信息中心经济预测部首席经济学家祝宝良指出，虽然次级债危机的爆发增大了世界经济前景的不确定性，但支撑世界经济增长的因素依然存在，平稳较快发展仍是世界经济的基本特征。其中，世界经济稳中趋降一方面会使我国经济增速减慢，另一方面有助于降低我国经济由偏快转为过热的风险，促进我国经济结构调整。而国际初级产品价格的变化格局有助于减轻我国物价上涨压力，增大我国改革资源性产品价格的空间。
而连平更从中发现，“次贷危机使欧美等地区的国际金融机构备受重创，将加快发达国家主导的旧国际金融格局的瓦解，但同时也是中国金融资本迅速崛起、参与构建国际金融新格局的良机。”他分析，次贷危机对欧美等发达国家的影响程度还会持续加深，使发达国家金融机构市值大量蒸发，也令全球金融业排名重新洗牌。这种冲击可能进一步加速国际金融格局的变动：由发达国家单边主导的旧的国际金融格局将发生改变，新兴市场国家将成为国际金融格局中迅速崛起的一股力量。实力此消彼长，次贷危机的爆发和深化更突显出中国金融资本的实力。现在我国的外汇储备达到1.5万亿美元，国内流动性充裕的局面也使得大量资金需要向外寻求投资出路。发达国家金融市场的危机同时为中国金融资本的崛起提供了机会。
连平认为，中国金融机构应该利用这个机会走出去。一方面，美国次贷危机使一些国际性金融机构遭受重挫，许多机构正在考虑收缩其业务和机构规模，中国金融机构应该抓住机会，在国际金融机构业务和机构收缩时尽快走出去开拓疆土，扩展自己的全球业务和网络。另一方面，可以在国际金融机构的股价大幅下挫、资本实力明显削弱时为其提供资金支持，实现对其战略性参股。再加上人民币正处于升值过程中，通过在国内融资的方式购买国际金融机构的股权，目前正处于最佳的时期。
对中国的启示
侯若石表示，美国是一个金融市场发达的国家，金融操作技巧十分高明，却发生如此严重的危机，其中暴露的问题，中国应引以为鉴。美国次贷危机中首当其冲遭遇打击的就是银行业，重视住房抵押贷款背后隐藏的风险是当前中国的商业银行特别应该关注的问题。次贷危机是由频繁加息造成的，所以我们在制定货币政策时也要通盘考虑，权衡各种利弊影响；进行宏观调控时必须综合考虑调控政策可能产生的负面影响。
国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪1月22日在青岛举办的“2008中国宏观经济财智对话”中表示，美国次贷危机给了我们启示：第一，经济繁荣时期，货币政策要谨慎，不能盲目扩张。第二，金融产品的创新要建立风险防范机制。第三，要防范资产泡沫。第四，加强对流动性管理，全球化过程中要看到收益风险。
施建淮说：“要想避免金融危机的冲击，除了保持经济的健康增长，执行稳健一致的宏观政策，还要进一步推进金融改革和金融开放，包括大力发展公司债券市场，努力建立起多层次的、品种多样化的、具有深度的和流动性强的金融市场体系，提高我国金融体系的弹性和抗风险能力。”
对于次贷危机将持续到什么时候，许多专家都各有说法，有的说还有不久就结束，有的说将延至2009年。那么在这场“蝴蝶效应”中，2008年中国的经济将会如何呢？樊纲认为，今年中国经济所面对的主要问题有四点：首先，我国经济增长速度依然偏高；其次，应避免出现全面的通货膨胀；第三，全国“两会”期间是否会引致投资的高速增长；第四，外资大量流入所产生的影响。鉴于有关部门在决策的时候会考虑相关的政策对社会各方面的影响，因此他预计，今年中国不会出现过度的紧缩，中国的宏观经济仍然将是稳定而高增长的局面。
二、造成次贷危机的原因有哪些？分析造成次贷危机形成的原因
次贷危机的前因后果：“次贷”危机为什么会爆发，它更深层原因是什么？
1什么是次级贷款
次级贷款，简单地说，就是非标准的贷款，也就是说，是向不符合贷款条件的人发放的贷款。
理查德·比特纳在他的《贪婪、欺诈和无知：美国次贷危机真相》（中译本由中信出版社在2008年9月出版）中，描述了这样一个案例：
约翰尼·卡特是南卡罗来纳州乡村的新好男人，他和妻子帕蒂想要实现一个小小的美国梦，他们看中一处面积1 800平方英尺、刚刚竣工的新房。他们找了一个抵押经纪商申请贷款，这家经纪商过去一直为他们忙活融资贷款。
后来，卡特夫妇得到了这笔贷款。但是仅仅90天后，他们就因为无法偿还贷款，而被迫失去了房子。
那么，他们是怎么得到这笔贷款的呢？
作者在书中告诉了我们，这笔贷款当初是怎么得到审批的。
·借款人月度总收入是2800美元。
·在每月还贷之后，借款人这个月只剩下700美元。而这些钱必须要支付他们的所有开销，吃的穿的，等等。
·在结清房屋购买费用后，他们的账户里还余下250美元。他们没有积蓄，没有退休养老账户，他们靠每月的工资过日子。
他们的信用记录很差。除了西尔斯，他们没有任何偿付债权人的历史记录。在贷款被批准的时候，他们还拖欠着债务。信用报告的其余部分全是过去债务账户和注销账户的记录。
·过去一年，他们没有任何租金支付证明，因为他们和帕蒂的姐姐住在一起。我们不清楚他们是否租过房。
·在过去三年时间里，他们两人同时失业的时间超过了9个月。他们都曾经长时间地失过业。
很显然，这样的客户，是不应该得到贷款的，即使是所谓的次级贷款。“除了房屋价值还不错之外，这笔贷款毫无价值保障。信用状况一塌糊涂，收入微薄，工作时有时无，没有租房史，也没有储蓄可以维持生活。把这些情况凑到一块，收回房屋抵押权是必然的结果了。”
就是因为大量这样的次级贷款无法收回，而作为抵押的房屋价格又持续走低，2007年，美国爆发了次贷危机，并进而在2008年引起了波及全球的金融海啸。
在美国，无论是消费还是投资，使用贷款是非常普遍的现象，购买房产就更是如此了。美国的房地产抵押贷款一般分为三类：优质抵押贷款、次优抵押贷款和次级抵押贷款。但是，相当数量的美国人，并不是拥有一份稳定的、中等以上的收入的，不少人，特别是少数民族（如墨西哥裔，华人在美国也属于少数民族），从事的是收入微薄的临时性工作，失业和一段时间后才能再就业也是常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为他们的信用等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。次级抵押贷款市场面向他们这些信用评级低、收入证明缺失、负债较重的客户，其贷款利率比一般抵押贷款利率高出2%～4%，其特点是“高风险、高收益”。因此，巨大的利润驱使着金融机构大量提高“次贷”的投放金额，其业务量曾一度占到美国全部房地产贷款市场的20%。
由于前几年美国房地产市场的虚假繁荣，房价一路走高，银行认为即使次级信用贷款者无法偿还贷款，还可以收回他们抵押的房屋，通过拍卖或者出售后收回贷款。但是由于房价突然走低，银行出售其收回的房产时，却发现得到的资金不能弥补当时的贷款+利息，甚至都无法弥补贷款额本身，于是银行就会在这笔贷款上出现亏损。
问题的严重性是在于这些贷款者本身就是不具有偿还能力的次级信用贷款者，这样就产生了大量的无法偿还的贷款，数量大到一定程度，提供贷款的机构就只能是破产倒闭了。
理查德·比特纳说：“在20世纪90年代中期，投资者对次级贷款真是欲壑难填，购买行为变得激进起来。有一阵儿，凡是我出售的贷款，我的主要投资人都一扫而空，甚至是不符合他们条件的贷款。他们并不在意贷款的质量优劣，他们一直买入。一些时日之后，我们开始开玩笑说，他们的贷款项目指导准则更像是提议，因为审批人不会照章办事。”
2007年2月13日，美国最大次级房贷公司Countrywide Financial Corp宣布减少放贷，美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融（New Century Financial）发布2006年第四季度盈利预警。面对来自华尔街174亿美元的逼债，新世纪金融在4月2日宣布申请破产保护、裁减54%的员工，“次贷”危机开始爆发。
8月2日，德国工业银行宣布盈利预警，后来更估计出现了82亿欧元的亏损，因为旗下一个规模为127亿欧元的“莱茵兰基金”（Rhineland Funding）以及银行本身少量的参与了美国房地产次级抵押贷款市场业务而遭到巨大损失。德国央行召集全国银行同业商讨拯救德国工业银行的篮子计划。
美国第十大抵押贷款机构——美国住房抵押贷款投资公司8月6日正式向法院申请破产保护，成为继新世纪金融公司之后美国又一家申请破产的大型抵押贷款机构。
8月8日，美国第五大投行贝尔斯登宣布旗下两支基金倒闭，原因同样是由于“次贷”风暴。
8月9日，法国第一大银行巴黎银行宣布冻结旗下三支基金，同样是因为投资了美国“次贷”债券而蒙受巨大损失。此举导致欧洲股市重挫。
8月13日，日本第二大银行瑞穗银行的母公司瑞穗集团宣布与美国“次贷”相关损失为6亿日元。据瑞银证券日本公司的估计，日本九大银行持有美国次级房贷担保证券已超过一万亿日元。不过日本分析师深信日本各银行投资的担保债权凭证绝大多数为最高信用评等，“次贷”危机影响有限。
造成次贷危机的原因有哪些
2“次贷”危机为什么会爆发，它更深层原因是什么？
进一步研究“次贷”危机的爆发，我们还可以看到更深层次的原因。
美国是个主张“居者有其屋”的国家，国民的自住房比率高达68%，人均居住面积近60平方米，居世界前列。美国房地产业规模超过2万亿美元，占家庭整体净资产的1/3以上。作为美国第一大产业（自20世纪初就与汽车业、钢铁业并称为美国三大支柱产业，虽然20世纪90年代以来，美国的支柱产业逐渐向金融、文化娱乐和高科技产业方向转移，但是就对GDP的贡献来看，房地产业仍然是美国规模最大和最重要的产业之一），房地产市场与其他产业关联度很高，可谓牵一发而动全身。2001年“9·11”恐怖袭击之后，为了刺激经济增长，美联储前主席格林斯潘主导了连续13次降息，实行低利率政策，从2001年1月到2002年12月，美国联邦基准利率从6？5%下调到了1%。而事实上，即使在经济衰退期间，美国的房屋销售依然火暴，价格仍然持续上涨，新宅销售在2001年11月上升了5？2%，12月继续攀升5？7%，旧宅销售2001年也创了历史最高，达到525万套。而2001年12月份的旧宅中间平均价达到151，400美元，比2000年上升了8？4%。美联储的政策更是极大地刺激了美国房地产业的发展，使之成为经济发展的主要拉动力量，也是导致美国房地产市场泡沫的原因之一。
3为什么要对具有极高风险的次级贷款者提供贷款呢？
降息带来的大量低成本资金，形成的流动性过剩，是重要的推动力之一。理论上来看，资产泡沫的源头是流动性过剩，过剩的流动性由于逐利的需要，比如流向证券市场和房地产市场。如果这种投机逐利进一步发展，资产价格必然慢慢超过其真实价值而虚拟膨胀，最终产生泡沫。
伴随经济增长，美国通胀压力加大，美联储从2004年下半年开始提高联邦基准利率。进入2006年，利率已由原来的1%调到了5？25%，这时贷款投资成本上涨终于开始赶上并超过房地产价格的上涨，也就是超过投资回报率的上涨。房产泡沫再也支撑不住，终于轰然破灭，并带来一系列的灾难性后果，最终导致“次贷”危机的爆发。
4泡沫是这样吹大的
美国人的房贷是怎么计算的，泡沫是怎么越吹越大的？难道是“信用体系”出了问题？
次级市场的贷款公司绝对是“以客户需求为导向”，他们大胆推出各种创新的贷款产品。这些贷款的共同特点就是，在还款的头几年内，每月支付的还款金额很低而且固定，等到一定时间之后，还款压力大幅增加。以次级房贷中主要的无本金贷款和选择性可调整利率贷款为例。无本金贷款是以30年分摊月供金额，但在第一年可提供1%~3%的超低利息，而且只付利息，不用还本金，然后从第二年开始按照利率市场进行利息浮动，一般还保证每年月供金额增加不超过上一年的7？5%。选择性可调整利率贷款，则允许贷款人每月支付甚至低于正常利息的月供，差额部分自动计入贷款本金部分。因此，贷款人每月还款之后，会欠贷款人更多的钱。
李犁（和讯网财经中国会秘书长）
5“拒付风险”转移颠覆“信用文化”
“次贷”危机的根源，是美国人的这种“借钱消费”、“提前消费”的思想观念的使然。
美国人仗然觉得借来的钱，就是他自己的，跟他自己挣的钱没什么区别。这个观念害了他们。从90年代到现在，贷款机构一直在把一些贷款贷给完全没有还款条件和资格的人，让他们住上了房子，换句话说，他明明没有偿债能力，银行却借给他钱，让他买了房子。这个过程中，两方面都存在问题：贷款方有问题，借钱的人也有问题，明明知道自己没有偿债能力，却还要借钱！就是因为他觉得借的钱和他自己挣的钱一样，就算最后还不了钱，大不了把房子退了。这就是美国的“信用文化”。
其结果就是他没有偿债能力，却通过借“次贷”买了第一套住房，接着拿第一套住房，再去抵押又买第二套，他那个房子本身就是借钱买的，结果他转了个手，又向银行去借钱了。
凤凰卫视的一个被访对象是个“海归”，带着“羡慕”的口吻，讲了这样一个故事：曾经的同事是个失业的中年妇女，失业以后，她把她自己的房子，就是她所谓的第一住所抵押给银行，贷出来一笔钱，然后逛遍了全世界，她觉得这个钱太容易获得了。这是一种心态：就是觉得她借的钱跟她挣的钱是一样的。结果就是她把所有的“拒付风险”全给转移了，当然银行也不含糊，银行就把她的风险又想办法转嫁给了广大的投资者，换句话说，也就是买次级贷款债券的人。
如果房产价格不变、或者上升，当然没什么问题。问题是，原来这套房子贷款出去的时候是值十万，但是，她没钱了，连续几个月不能还钱，银行收回来以后，如果赶上房地产市场低迷，银行再卖的时候就不值十万了，可能就值八万了，因为供应量太大了，因为原来高的房价反应的是市场的虚假需求，而这个需求又是被这样的不负责任的贷款放大了，所以到了一定的时候就撑不住了。而房子被银行收回来的多了，银行也得往市场上抛，银行一抛，就把房价打压下来了，原来值八万的，又只值了六万，这样恶性循环的结果就是银行负担越来越重，危机就是这么造成的。
这场危机中国也未能幸免。
媒体报道：2007年7月13日，正当美国“次级”贷款已经开始引爆，四处蔓延的时候，美国住房与城市发展部部长阿方索·杰克逊赶到北京，避而不谈国内的“火灾”灾情，而是为中国朋友多余的美元出路献计献策。从2003年到2006年短短3年多时间里，中国投资者购买了大量美国“次级”贷款债券。
为了争夺美国住房抵押贷款市场，一些国际投行纷纷大举收购中小银行和住房抵押贷款公司。2003年汇丰控股收购国际住房公司，2006年德意志银行收购IT抵押贷款公司，都是为了迅速进入美国房贷市场。大量新的市场参与者进入“次贷”市场后，出现了非理性竞争态势，原来的贷款标准失去了约束力，贷款品种大胆创新。美国“次贷”市场出现了许多新的房贷品种。
难道，就没有人发现这其中的风险吗？
事实上，早在2002年，摩根斯坦利的经济学家理查德·伯纳就发表了一份报告，题为“房屋价格：即将破灭的泡沫？”汇丰银行美国证券的经济学家伊恩·莫利斯同年也发表研究报告，试图以醒目的题目引起人们的警觉：“美国房地产周期：另一泡沫？”
分析造成次贷危机形成的原因
什么是次贷危机？造成次贷危机形成的原因有哪些？
激进的经营模式。在逐利动机和市场导向的激发下，基于信贷市场的细分和信用中介的发展，形成了独特的“发起—分散”(originate-distribute)模式。不可否认，这种模式对适应市场、分散风险具有很好的作用，但缺乏对整个链条参与者的相容的激励约束，“高回报”成为大家共同瞩目的焦点，其对应的“高风险”几乎被所有的参与者无意忽略或有意隐去。按揭贷款公司在链条的最前端，发起贷款时，相信“总会有人购买它们”，甚至采取“欺骗性”利率政策，实施“掠夺式”放款；处于证券化中心环节的投资银行机构，其关注的重点在于，围绕市场需求，买进按揭贷款，设计并推销“精美”的证券化产品和其他衍生产品，可以获得高额利润；评级机构为了获取收入，在一定程度上迎合银行机构的要求，对其产品给予超乎事实的评级；处于链条末端的保险公司、商业银行、共同基金、养老金等投资者则一味追求高收益，过度相信银行机构的信誉和评级机构的操守，缺乏独立的分析判断，进行盲目投资。
而这种模式得益于以下几方面的支撑。一是高杠杆率，以很少的资本撬动过多的资产。2007年年中，美林的杠杆率是27.8倍，雷曼是30.3倍；2008年年初，雷曼是31.7倍，连一向稳健的高盛也达到26.2倍。这还未计算规模庞大的表外资产。巴菲特很早就指出，“金融杠杆很容易让小错误变成大灾难，因为使用的是借来的资金而非自己的钱，金融业者犯下错误几乎是必然”。二是过度证券化和无节制的创新，使风险分散转移到全球投资者。据统计，2001年次贷证券化率为54%，到2007年这一比率上升到了75%。2006年，MBS(抵押贷款支持债券)总额约6万亿美元、CDO(抵押债券凭证)为2万亿美元。2007年仅CDS(信用违约掉期)就高达62万亿美元，与全球GDP大体相当。在这个过程中，相关机构不是“创新”产品，而是“创造”产品。有人称当前美国市场上的金融产品是“一锅字母汤”，甚至连设计和出售它们的专业人员都很难解释清楚其中的“奥妙”。三是倚重交易类业务，传统投资银行业务退次。如，2007年高盛80%的利润来自交易和PE，而本世纪初其传统的投资银行业务与交易业务对利润的贡献度大体相当。四是采取复杂的交易结构，缺乏必要的监管和信息披露。如按揭贷款公司、特殊目的机构(SPV)等不受任何审慎监管。CDS等产品则主要在场外交易，无场内交易规则的约束。美联储前委员爱德华?葛兰里奇曾指出，“次级房贷市场就像是狂野的美国西部，超过一半以上的这类贷款由没有任何联邦监管的独立房贷机构所发放”。五是不合理的薪酬制度，激励高管过分追求短期利润。贝尔斯登五名高管2004～2006年收入总额高达3.81亿美元，较其被摩根大通收购的金额还高1.5亿美元。正常的激励与无节制的贪欲之间已经没有了界线。此外，外部评级机构职业操守的泯灭也助长了这种模式。由合伙制企业改为IPO公司后，评级公司的逐利动机普遍得到强化，由被评级公司付费的取费制度使评级的独立性和公正性失去保证；运用历史数据进行评级的做法，则被人喻为“以南极的气象资料预测夏威夷的天气”，评级的科学性广遭质疑；次贷危机已经发生，评级机构却迟迟未能调整相关证券评级，评级的敏感性饱受批评。
这是混业经营和金融创新条件下产生的高风险、高回报、低资本消耗、密切依赖市场的经营模式。整个模式完全为追求短期利润服务，把各个中间环节的参与者捆绑为一个利益共同体，结构复杂、设计精巧。但这一模式忽视了至关重要的两点：其一是价值维系的基础，即链条首端借款人现金流所代表的还款能力与意愿；其二是经营运转的支撑，即链条末端市场流动性所代表的投资者的认可和信任。正如花旗集团前CEO查尔斯?普林斯所言，“我不想为谁辩护，但是很清楚，这个链条上的每一个参与者，包括投资银行、投资者和评级机构都有责任”。虽然如此，投资银行在其中发挥的核心作用还是显而易见的。
不当的货币政策。美联储在“反衰退”思想指导下，货币政策目标漂浮不定，导致一系列不当操作。本世纪初，互联网泡沫破灭、“9?11”事件、安然公司和世通公司丑闻等对美国经济造成了严重打击。为了防止美国经济走向衰退，美联储从2001年开始连续13次降息，联邦基金利率由6.5%到降到1%，为近半个世纪的最低水平。宽松的信用和过剩的流动性推动房地产等资产价格迅速上涨。2004年，美联储意识到问题的严重性后，于当年6月30日首次将利率提高至1.25%，从此开始了其连续17次升息的历程，到2006年6月30日联邦基金利率已升至5.25%。此时，房地产价格已经下跌，但借款人利息负担明显加重，违约现象大量出现。2006年年末，次贷违约率在一些州达到13%，个别州则超过20%。这预示着危机的出现只是个时间问题。
宽松的金融监管。在理念上，美联储长期信奉“最少的监管就是最好的监管”这一信条，过分强调和依赖金融机构的内部控制和市场纪律，过分注重和培植本国金融机构及市场的竞争力和创新力。在实践中，多头多层的分业监管体制虽有利于相互制衡，但在对混业经营的金融体系(机构、市场、产品)的监管上，未能形成“无缝对接”和“全面覆盖”，监管重叠与监管真空并存。有关监管部门早先也曾发现一些问题，但由于缺乏相应的法律授权，未能适应形势及时采取监管措施；对房地产等资产价格的变化对金融业风险的影响估计不足，缺乏必要的风险预警与提示。金融全球化背景下，跨境监管合作不够，缺乏统一行动，特别是在危机的处置与救助过程中这一问题显得尤为突出，IMF等组织的作用过于微弱。在技术上，巴塞尔新资本协议在本次危机中也暴露出种种局限性，比如过度运用复杂模型使资本监管数字化。此外，公允价值会计中“盯市价格”的运用，既可能因极端情况下估值困难导致无价可盯，也可能因紧盯市价而加剧市场波动。
失衡的宏观经济。从根本上讲，美国长期坚持的高负债、高赤字、高消费经济增长模式缺乏可持续性，问题最终必然要在某一方面得到表现和释放。美国经常账户赤字与GDP的比例由1999年的1.5%上升到2006年的6%。目前，美国全部债务高达10万亿美元以上，负债率远远超过正常水平。截至2008年9月，本财政年度赤字为4548亿美元。政府如此，国民亦然。2007年美国家庭部门负债占可支配收入的比例为133%，而十年前这一比例仅为90%。其次，美国金融业高度发达，超越甚至脱离了实体经济的发展，呈现虚拟化化态势。有人统计，目前美国交易的金融产品中只有1/7与实体经济有关。大多数金融产品已经蜕变为独立的市场游戏工具。第三，互联网泡沫破裂后，美国试图把房地产业的发展作为新的引擎，带动经济持续增长，但它忽视了产业与金融之间及产业之间的合理关系，造成房地产业畸形发展。居民储蓄模式逐步出现了由收入为基础向以资产为基础的模式的转变，居民开始大量购置房产、股票等，然后以此为抵押获取贷款，支持进一步的消费。
三、次贷危机对人民币汇率有何影响？中国从美国次贷危机中得到什么启示？
次贷危机引起的金融风暴在06年春季已经凸显出来,导致全球金融市场出现资金流动性不足。07年次贷危机已经成为国际上的一个热点,而中国也难逃此劫。由于金融市场的密切联系各方面都会受到影响。自从金融危机带来的惨重危害,美国政府采取了一系列的积极性政策导致美元贬值,而美国作为中国最大贸易出口国中国不免受其影响。
一、原因
(一)外汇储备增长对人民币升值有较大影响。我国实行的是强制结售汇制,即企业的外汇所得只能与银行兑换成人民币才能使用;当企业需要外汇时再向银行购买回来。近年来,我国产品在国际市场上的竞争力逐步增强,出口创汇能力增强,使得出口贸易持续贸易顺差;又因为政治稳定和良好的投资环境,外商直接投资增势迅猛,并进一步带动我国出口的增长,最终形成了经常项目和资本项目长期“双顺差”的局面。这使得我国国际收支长期处于不平衡、收入大于支出、入超长期积累形成数额庞大的外汇储备。至2008年末国家外汇储备余额达到1.95万亿美元。外汇供大于求,增加了人民币升值的压力。为保持人民币与美元的汇率稳定,央行不得不收购大量外汇,投放大量的基础货币(形成外汇占款),而投放基础货币量过大会引起国内的通货膨胀,对国内经济也会产生不利影响。在我国基础货币投放中,外汇占款的比例高达60%―70%,这给我国带来巨大的通货膨胀压力,需要通过人民币升值来加以缓解。(二)近年来中国的经济发展水平有了很大的提高,这给国内外投资者提供了更大的投资空间。中国经济的利好发展消息和综合国力的增强是世界有目共睹的。人民币升值是大势所趋已成为各界人士谈论焦点,所以这种对人民币升值的预期也加剧了升值的步伐。
二、影响
任何事物都有两面性,而人民币升值更是一个复杂而现实的问题。我们应该从利弊两方面分析。人民币升值的好处显而易见:提高人民币地位中国经济地位的提高,减轻外债压力增强购买力等等。虽然升值会带来某些方面的优势但我们感受更多的是它带来的不利影响。恰恰不利影响是惨重又深远的。人民币升值将会制约着中或的经济增长主要表现为三个方面。(一)次贷危机主要影响我国出口。次贷危机引起美国经济及全球经济增长的放缓,对中国经济的影响不容忽视,而这其中最主要是对出口的影响。2007年,由于美国和欧洲的进口需求疲软,我国月度出口增长率已从2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%。美国次贷危机造成我国出口增长下降,一方面将引起我国经济增长在一定程度上放缓,同时,由于我国经济增长放缓,社会对劳动力的需求小于劳动力的供给,将使整个社会的就业压力增加。(二)我国将面临通货膨胀和经济增长趋缓的双重压力。由于国际大宗商品价格居高不下,以及我国冰雪地震等自然灾害的影响,我国的农产品、生产资料、生活消费品等价格持续上涨,目前已形成成本推动型通货膨胀。2008年1―5月份累计,全国居民消费价格总水平同比上涨8.1%,流通环节生产资料价格同比上涨16.7%。同时,人民币升值又将进一步影响中国出口增长。
(三)美元大幅贬值给中国带来了巨大的汇率风险。目前中国的外汇储备已经超过1.5万亿美元,成为持有美国国债最多的国家。美元贬值10%―20%的存量损失是非常巨大的。在发达国家经济放缓、我国经济持续增长、美元持续贬值和人民币升值预期不变的情况下,国际资本加速流向我国寻找避风港,将加剧我国资本市场的风险。如果人民币继续升值,今年会引起大量廉价资本进入中国市场,唯一可以消逝资金的就是房地产,到那时房地产泡沫破裂,内部需求急剧下降,中国将面临同日本易样的困境。“目前人民币升值已超出自我承受范围,并不利于中国经济的短期稳定及长远发展,因此政策管理层可考虑在合适时机采取一次性贬值对策”。
次贷危机对人民币汇率有何影响？中国从美国次贷危机中得到什么启示？
三、对策
人民币升值问题确实是一个复杂而现实的问题,是一把双刃剑。只有审时度势,把握好利弊,才能有理有力有节地从容应对。面对继续升值的压力,我们应该从容、冷静、沉着应对,兼顾现实和未来。(一)变革人民币汇率制度,确立市场的地位。其一,在逐步放开资本管制和利率市场化的基础上,使人民币汇率的决定基础由经常项目逐步过渡到经常项目为主多因素共同决定。其二,改革强制结售汇制和银行间外汇市场的封闭性,向意愿结售汇制直至自由结售汇制转变,从而真正发挥市场机制的作用。其三,增加人民币汇率的弹性。包括扩大汇率波动区间,运用经济手段调整汇率水平。其四,控制外汇储备的规模,抑制其增长速度,更重要的是促其合理使用,在降低风险的基础上提高运营效率。其五,推动人民币可自由兑换的进程。(二)推动产业结构升级,创造竞争优势。单一地依靠比较优势,易陷入“比较利益陷阱”。人民币升值与我国比较优势单一也有很大关系。为此,我国应该在保持劳动力比较优势的同时创造新的竞争优势,通过以经济手段为主的政策引导出口产业提高技术水平,变静态比较优势为动态比较优势。国家要支持战略产业的发展,特别是鼓励拥有自主知识产权的民族产业的发展。(三)人民币不断升值的一个重要原因就是预期指标的推进。今年以来,一些外资金融机构不断推出对中国人民币升值幅度的预期,不仅上升幅度超出中国汇率改革以来的预期目标,而且也超出中国目前经济金融压力的现实。一次性人民币贬值是打消预期的重要措施,是表明中国汇率态度的重要对策。(四)人民币升值也使得热钱在国内导致严重后果大量热钱的涌入,导致国内人民币过剩、CPI飞涨、通货膨胀压力日益严重;所以为了抑制通货膨胀可以通过加息、提高准备金、发行央票等紧缩政策减少货币流通量,但央行的紧缩政策无法只针对国际热钱收缴多余的流动性,而是针对全社会包括产业部门来收缴流通中的资金。
2018年上半年已经过去，中国房地产市场完全可以用疯狂两个字来形容。国内除了一线城市没有明显大涨外，二三四线城市房价都在轮番上涨。而且这波涨势主要以三四线为主。目前，三四线城市二手房价过万元的城市已经上升到69个。此外，全国还有200个小县城的房价也已跃过了9000元/平方米。
与此同时，个人房贷的规模也已经非常惊人。数据显示，上半年个人住房贷款余额为23.84万亿元，同比增长18.6%。房地产开发贷款余额为9.63万亿元，同比增长24.1%。这也意味着，房地产领域的贷款总规模已经超过了GDP的40%，而且这个趋势正在快速扩张。
现如今仅是上市房企的平均负债率已经达到了80%，若再加上2015年上半年开始的全民加杠杆潮，房企和居民在房地产市场上加杠杆已经用到了极致。
所以，海外一些媒体曾直言，现在中国的房地产市场虽然表面繁荣，但是非常像十年前刚刚发生过的美国次贷危机。如果不果断采取“去杠杆，控风险”措施，中国有可能再步美国次贷危机的后尘。
次贷危机（subprime crisis）又叫美国次贷危机，从2006年开始，经过2007年，到2008年达到高峰，直接造成美国金融市场的大崩盘。这个危机的深度和影响程度超过了之前的任何一次金融危机，造成全球性影响。次贷危机与房贷有直接关系，所以又叫房贷危机。
先简单介绍一下次贷危机的发生过程。美国政府为了让更多低收入家庭圆上住房梦，于是就鼓励美国低收入家庭通过“零首付”的方式买房。而美国金融机构把贷款都放给了低收入家庭，同时又将低收入家庭的房贷打包买给了两房。两房又将次级贷款通过资产证券化的形式转换成债券在市场上发售，以吸引投资投行等金融机构来购买。
而投资银行拿到了次级债券之后，利用“精湛”的金融工程技术，再将其进行分割、打包、组合并出售。在这个过程中，最初一元钱的贷款可以被放大为十几元的金融衍生产品，从而加长了金融交易的链条，最终没有人再去关心这些金融产品背后资产真正的价值，这就进一步助长了短期投机行为。
就在次贷危机发生之前，不仅是众多次级抵押贷款公司拥有了大量次贷的衍生品，就连众多的金融巨鳄们也相继深陷泥潭中。摩根大通公司、美国银行、花旗集团和摩根士丹利等都持有大量的次贷的金融衍生品。因为金融大鳄们确信，次贷能够帮助美国人圆上住房梦。
对此，也有国内专家指出，中国不太可能发生类似美国这样的次贷危机。美国次贷危机是金融衍生品的“滥用”，拉长了金融交易链条，助长了投机。而中国在金融衍生品的创新发展方面还比较后。所以，现在中国的房地产市场与10年前的美国次贷危机没有可比性。
现在问题来了，面对今年上半年，国内房地产的持续火爆，人们纷纷抢着买房，生怕错过了最后一次房地产盛宴。那么，曾经在我们不远的时间内，发生的美国次贷危机，可否给今天的我们带来什么经验教训呢？
首先，美国银行将贷款放给了低收入家庭，让他们圆上了住房梦。但是零首付，低利率，给美国次贷危机埋下了前所未有的隐患。2007年初，各地楼市都发生了“零首付”、“一成购房”。于是乎，不管是美国的低收入群体，还是中国的普通居民，都在一夜之前通过高杠杆手段解决了住房问题。
到了去年下半年，这种事情受到了监管者的高度重视，采取了严厉的措施，于是此类事情就很少有发生了。其实，30%比例的首付款，相对较高的房贷利率，都是我国银行业的安全护垫，如果安全护垫都拿掉了，就会有一大批本来无力购房的人进入房地产市场，最终带来的金融隐患肯定是不言而喻的。
此外，去年还发生了拿消费贷款去付房贷首付的事情，这种把银行的短期消费贷款，来支付中长期的房贷，这是银行中短期信贷的错配，潜在的金融危机不容小觑。我们只有堵住消费贷流向房地产的门槛，这样才能把国内的金融杠杆真正降下去。
而对于我们中国来说，很多地方政府不仅GDP增长需要依赖于房地产，而地方财政收入的很大一块也需要土地财政的支持。所以，大家都对房地产恋恋不舍，觉得房地产可以作为长期支撑地方经济的支柱。但美国次贷危机告诉我们，房地产不是发展经济灵丹妙药，靠房地产来发展经济背后隐患重重。
最后，美联储货币政策的过快变化，使得美国次贷危机快速引爆。2001年1月至2003年6月，美联储连续13次下调联邦基金利率，该利率从6.5%降至1%的历史最低水平，而且在1%的水平停留了一年之久。低利率促使美国民众将储蓄拿去投资资产、银行过多发放贷款，这直接促成了美国房地产泡沫的持续膨胀。
但是美联储剌破房地产泡沫的速度也很猛。2004年4月至6月期间，美联储连续17次提息，联邦基准利率再次回到5.25%的水平。利率大幅攀升令购房者的还款负担大大加重，再加之2006年起美国楼市开始降温，房价下跌很多次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，次贷违约率不断上升，终于压垮了大型次级抵押贷款发放机构。
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